Compromesso & Pagamenti

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COMPROMESSO o CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Il compromesso (detto anche contratto preliminare di compravendita) è un atto con il quale le parti promettono di concludere un futuro contratto (rogito notarile) e nel quale vengono riportate ed ampliate tutte le condizioni stabilite nella trattativa svoltasi o riportati in eventuale proposta d'acquisto. 
Nel compromesso devono essere indicate in modo chiaro, le generalità delle parti, le caratteristiche e i dati catastali dell'immobile, il costo e le modalità di pagamento e la data di stipula del rogito con relativa consegna dell'immobile
Inoltre deve essere indicato che l'immobile sarà venduto senza gravami, vincoli o ipoteche e completamente regolare sotto il profilo urbanistico

Il contratto preliminare di compravendita (o compromesso) può essere registrato presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla stipulazione
Cosa bisogna pagare: 
Attraverso il modello F23 bisogna versare, presso una banca o un ufficio postale, l’imposta di registro nella misura fissa di € 168,00 e se nel contratto è prevista una caparra confirmatoria all’imposta fissa va aggiunto un importo pari allo 0,5% della caparra.  
Se sono previsti acconti (e il cedente non è assoggettato a IVA) bisognerà aggiungere un importo pari al 3% degli acconti

Se si acquista da un soggetto assoggettato ad IVA è preferibile far indicare nel contratto preliminare, in presenza di caparra confirmatoria, che questa riveste ruolo di acconto sul prezzo oltre che di caparra. 
Si applicherà così il criterio di alternatività il quale prevede che le operazioni soggette ad IVA non siano imponibili agli effetti dell’imposta di registro
Non si dovrà versare in questo modo l’imposta aggiuntiva dello 0,5% ma sarà dovuta la sola imposta fissa
Se la registrazione avviene dopo i 20 giorni bisognerà versare la sanzione prevista per tardiva registrazione che si applica nella misura del 15% se la registrazione avviene entro 90 giorni e nella misura del 24% se avviene entro un anno dal termine di scadenza previsto. 

Solitamente, nella formulazione della PROPOSTA per l'acquisto di un immobile o di un COMPROMESSO, si versa come anticipo una somma di denaro a titolo di CAPARRA. 

La caparra può essere confirmatoria o penitenziale, se non è specificato il tipo di caparra si ritiene sempre confirmatoria
Differenza tra i tipi di caparra e acconto
Caparra confirmatoria: La caparra confirmatoria viene persa se l'acquirente si ritira dall'affare, se è il venditore (cioè chi ha già incassato i soldi) a ritirarsi dall'impegno, dovrà rendere all'acquirente la somma ricevuta oltre a una penale pari a quanto incassato: in pratica, restituirà il doppio della somma ricevuta
La parte adempiente (quella che rispetta i patti) può, se lo preferisce, ricorrere al giudice per ottenere che venga eseguito quanto stabilito nel contratto, inoltre potrà richiedere un risarcimento del danno subito (si pensi per esempio al caso di un venditore che si fosse già impegnato all'acquisto di un altro immobile pensando di aver già venduto il suo). 
Caparra penitenziale
La caparra penitenziale è invece una somma di denaro prestabilita dalle parti e che sono disponibili a pagare in caso di recesso dal contratto, in questo modo viene escluso il ricorso al giudice o a richieste di risarcimento danni. 
Acconto: Infine l'acconto è solo una somma che viene imputata al prezzo concordato e che deve essere restituito se per qualsiasi motivo non si arriva alla chiusura della compravendita. 


- - -  PAGAMENTI  - - - 

I pagamenti di un immobile non hanno regole prestabilite in quanto è a discrezione delle parti accordarsi durante la trattativa come e quanto versare quale caparra (al compromesso) e il saldo in sede di rogito notarile in un tempo prestabilito od eventualmente accordare dei pagamenti intermedi a seconda della tempistica dell'operazione stessa.
Gli Usi e Consuetudini "curati" dalla camera di commercio della nostra provincia prevedevano il pagamento di un immobile di questo tipo: 30% al compromesso e 70% saldo al rogito notarile.

Nel corso degli anni però con la situazione di mercato che è cambiata, i sistemi di mutuo e di finanziamento che le banche offrono per qualsiasi prodotto e l'arrivo dell'economia "moderna" anche la Barocco Costruzioni adeguandosi a tali situazioni offre soluzioni di PAGAMENTI PERSONALIZZATI ad ogni singola operazione proprio per agevolare la clientela, con un occhio di riguardo alle giovani coppie che possono acquistare la propria casa con un acconto del 10% al compromesso ed il SALDO direttamente al rogito notarile anche nei cantieri che saranno consegnati dopo un anno.
Bisogna inoltre considerare la Formula Tutto Compreso che la Barocco Costruzioni attua sui propri prodotti.





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